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TriGen三丈真經 #2-英國房屋業權

已更新:2022年11月15日

上一篇三丈略略為大家講解英國高樓大廈的外牆防火問題,今日再與各位分享關於英國房屋業權的資訊

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英國業權主要分為三大類:

1. Freehold

2. Leasehold

3. Share Of Freehold

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相信大家都經常聽到:買英國樓就要買 Freehold!那麼 Freehold 究竟有什麼吸引呢?其實 Freehold 是指永久業權,簡單講就是「買斷」。所以 Freehold 就指:業主對土地及土地上的一切不動產,包括土地、房屋建築、樹木、地下資源以及一定範圍上空擁有永久性所有權。Freehold 的好處當然有很多~例如無需要每年交地租予地主 (Freeholder);亦無須擔心土地租賃年期,申請按揭相對容易;業主申請改建自己房屋亦相對簡單。但購買 Freehold 物業時,亦需要留意兩個比較常見的風險:

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A - Flying Freehold

Freehold 都會飛?其實 Flying Freehold 是一個 Freehold 物業佔據了旁邊相鄰物業的上方或下方,例如陽台佔據了共用通道的上空。Flying Freehold 會導致業主於法律責任上有灰色地帶,後果可能是物業轉讓比較複雜、按揭比較難做、保險比較昂貴等,甚至需要維修重疊部分時需要徵求隔壁業主的同意。所以大家遇上這種情況時,記得要問清楚律師相關細節及影響了!

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B - Rentcharge

Freehold 都要交付租金?其實 Rentcharge 是源自於1290年的封地買賣法,地主賣地時可以以永續年金的方式賣出,原地主就會成為 Rentowner,而新地主就有責任每年付上一定金額予 Rentowner。雖然英國政府於1977年時訂立 Rentcharges Act 1977,立法禁止新的 Rentcharge 以及訂明所有 Rentcharge 將於2037過期,加上隨著多年來的通貨膨脹,每年幾鎊的 Rentcharge 已經變成一個很小很小的負擔,但作為業主的你~要記住準時課金啊!

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說完 Freehold 當然要講解一下 Leasehold 啦~ Leasehold 所指的是業主只是買了土地上面的物業,但不包該塊土地,該土地只是租賃的,簡單來說就是「賣藝不賣身。」而業主於土地租賃期內擁有物業所占用土地的使用權,目前最長的土地租賃期是999年。購買 Leasehold 的物業,是需要交地租(Ground Rent)予地主的,一般來說每年約交幾十鎊至千幾鎊不等。Leasehold 物業的業主可以付費向地主申請延長土地租賃年限,甚至轉為永久業權,最近英國政府就提出了關於 Leasehold 的改革,容許業主申請延長土地租賃期990年及將地租減至零,詳細三丈之後會另外寫篇文章講解。

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叮叮!想買 Leasehold 物業的買家要特別留意兩件事:

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A - 雖然不同信貸機構有不同的按揭方針,但普遍來說,少於70年 Lease Term 的物業申請按揭是非常困難的。如果大家有留意 Rightmove、Zoopla 上的倫敦物業,相信不難發現一些年期短又特別平宜的物業,正因為買家層面窄,購買後又要處理土地續租等事宜,亦有太多後續須要處理,所有放售都比較麻煩。

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B - 另一件要留意的是 Double Ground Rent,即地權擁有者於合約上列明在某些年份後可以收取雙倍的地租,例如本身地租是100鎊一年,若干年後可能變成200鎊,再之後變400鎊,幾何級數上升!當然這樣不係絕對的~不過這類物業在申請按揭上亦都係非常困難,因此很少買家會願意承接,雖然近年新樓甚少有這種問題,一般都是每十年根據通脹調整,但一子錯滿盤皆落索,三丈在賣樓前都會盡力為大家調查清楚。

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3. Share of Freehold

顧名思義 Share;共享、分享,Share Of Freehold 即由不同業主各自持有一定的 Freehold 份額,要留意的是物業本身仍然是 Leasehold,只不過業主持有一部分的地權,法律上對地權有更多掌控。Share of Freehold 可以通過不同的方式持有,其中一種是永久業權於多個業主之間共同分割,永久業權以他們個人名義持有,一般最多可以由四個業主共同擁有。

另一種方式則由一間公司持有永久業權,並由每個業主持有該公司的股份。擁有 Share of Freehold 意味著可以共同決議續簽土地租約,只需要俾律師費。所有共同擁有者亦都有權控制地租、房屋保險等事項。

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所以大家購買英國樓前記得要小心留意業權的問題,特別係 Leasehold 所剩餘的年份,有些時候貪宜但隨時得不償失,到時就讓錢錢飛了!

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上一篇#1 英國物業防火審查-EWS1: https://bit.ly/31JC0HV

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