中文版 Renters' Rights Bill 2025 (英國租客權利法案 2025) - 業主注意事項及準備工作

承接上篇文章《英國租客權利法案 2025 (Renters' Rights Bill 2025) 懶人包》，此文章會深入探討法案對業主的實際影響，以及改革既預計時間表。喺現階段，租務仍按原有規則運作。

第一階段

就重大改革而言，最先實施的將是與租約相關的變更。以下變更將於 2026年5月1日 生效：

• 廢除 Section 21 租客無過錯情況下的驅逐依據，並引入新的租客違約驅逐依據

• 所有新舊住宅租約將自動轉為週期性租約，即取消死約

• 新增必須簽訂書面租約的法定要求

• 禁止預收多期租金 (上限一個月)

• 禁止租金競價行為Z，業主招租時必須顯示固定租金，如要求、暗示、接受租客繳交更高租金即屬違法

• 修訂 Section 13 業主加租機制，每年最多加租一次，業主需提供最少兩個月通知期

• 新增反歧視條款，業主及其租務代表不能因準租客有小朋友或收取社會福利金而拒絕出租或拒絕讓其睇樓

• 新增租客飼養寵物權利，租客提出要求後，業主有28日考慮，拒絕需提供恰當理由

• 同步實施的其他新規例

  • 新增 15項違法行為，違規業主將面臨民事處罰

  • 提高民事處罰金額上限，最高可達 40,000英鎊

  • 新增 6項違法行為，違規業主可能被判處 租金歸還令

  • 延長租金歸還令的最長追溯期，租客可追索 最長兩年的租金歸還

地方當局新增執法權

法規明確授予地方當局的新執法權將於 2025年12月27日 正式生效。屆時，地方政府將有權：

• 要求業主提供書面證據以證明合規性

• 在特定情況下無需搜查令即可進入商業場所或出租住宅

地方政府若未能執行新規例，將構成瀆職，預計住宅租務市場將成為英格蘭及威爾斯執法部門的重點監管領域。業主務必全面履行所有法定義務，並妥善保存相關證明文件，此舉比以往任何時候都更為重要。

業主應對措施建議

因應地方當局將會在 2025年12月27日  新增執法權，業主現時需要準備的包括：

• 立即全面履行現有法定義務，包括確保所有租約更新完備，可隨時調取；確保煤氣安全 (Gas Safety Record)、電力安全 (EICR)、能源效益 (EPC)、選擇性牌照 (Selective Licensing) 等租務法規文件已齊備及生效中；確保物業已在適當位置安裝煙霧感應器 (Smoke alarm) 及 一氧化碳感應器 (Carbon monoxide alarm)

• 檢查出租物業現況，確保物業適宜居住

• 完善租客背景審查機制，確保租客有英國租住權，並且沒有違反過度擁擠條例 (Overcrowding Laws)

• 如現正委託租務中介管理，需確認其已做好合規準備

Renters' Rights Bill 2025 (英國租客權利法案 2025) 生效後，現有租約處理方案

在法案生效後，如業主當前與租客簽訂的是 Assured Shorthold Tenancy (AST)，該租約將自動轉為 Assured Periodic Tenancy (APT)，無需重新簽署。但業主仍需完成以下事項：

• 新規告知：所有業主必須在法案生效後第一個月內，亦即 2026年5月31日 或之前，向租客發佈關於現行租約變更的正式說明文件，預計政府將在 2026年3月 於 GOV.UK 官網提供標準文件

• 書面協議補正：如當前租約僅為口頭協議，必須於 2026年5月31日 或之前補訂書面租約。新版租約範本將於 2026年1月 發佈，讓業主早作準備

• 未執行的通知時效：若業主有已發出但尚未執行的 Section 21 通知，需注意該通知會維持有效至通知到期日 (由 Section 21 通知發出起計6個月) 或是租客交吉物業當日。

新簽訂租約

在法案生效後，所有新簽訂的租約均需使用新版租約及相關文件。政府將於法案生效前公佈具體內容，三丈會在其後提供相關文件的官網連結。

第一階段的改革暫時並不適用於社會福利房屋組別 (Social Rented Sector)，預計此部分會於2027年 開始實施。

第二階段

第二階段預計於 2026年底 開始推行，分為兩個步驟︰

• 新增註冊機制：第一步預計需時 12 - 18 個月，2026年底開始提供指引，並接受業主於新建的私人租務資料庫系統註冊，部分資料在特定情況下供公眾查閱。預計業主最少需要提供聯絡資料、物業資料、煤氣安全證書、電力安全報告、能源效益證書，並繳交一定金額的年費。

  
  

• 監察申訴機制：第二步則為預計於 2028年 全面強制所有業主必須於資料庫註冊。同時業主需於私人租務監察計劃中登記，由政府指定機構處理租客關於業主的投訴。

第三階段

• 把《宜居住房標準》適用範圍擴展至私人租務領域：全面實施截止期暫定為 2035年 或 2037年 ，但關於 消除一級危害(最嚴重危害) 的新罰則可能於 2026年的春天或夏天 提前生效。一級危害包括可引致受傷的結構安全隱患、易燃物品、嚴重發霉、一氧化碳洩漏風險、缺少煙霧感應器及一氧化碳感應器等

• 提升能源效益最低要求：預計政府將於 2030年 把出租房屋的最低能源效益要求，由現時的 E 提升至 C。因此持有能源效益評級低於 C 的物業業主應早作準備，評估提升能源效益評級所需進行的工程，並準備相關資金。

• 推行Awaab's Law：現階段並未有確切時間表，但政府計劃將把 Awaab's Law 延伸至私人租賃領域。現時Awaab's Law規定，社會福利房屋的業主發現潮濕和黴菌等隱患後，必須在 10 個工作天內完成檢查，並在檢查後 5 個工作天內消除隱患。而更嚴重的問題，例如煤氣洩漏、熱水爐故障，或潮濕、黴菌已影響租客健康等情況，業主則需要在 24 小時內進行處理。

在接下來的數星期乃至數月內，三丈將持續追蹤相關法規及實施時間表的進展。三丈於下一篇文章將會分析此租務改革對市場的影響，敬請期待。

#Renters' Rights Bill 2025 (英國租客權利法案 2025)